Форма входа
0/0
Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова
- Дата:20.06.2024
- Категория: Домоводство, Дом и семья / Прочее домоводство
- Название: Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста
- Автор: Елена Зубова
- Просмотров:2
- Комментариев:0
Уважаемые читатели!
Тут можно читать бесплатно Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова. Жанр: Прочее домоводство. Так же Вы можете читать полную версию (весь текст) онлайн книги без регистрации и SMS на сайте Knigi-online.info (книги онлайн) или прочесть краткое содержание, описание, предисловие (аннотацию) от автора и ознакомиться с отзывами (комментариями) о произведении.
Описание онлайн-книги Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова:
Покупка и продажа жилой недвижимости – очень ответственный шаг для каждой семьи, который нередко совершается только раз в жизни. При осуществлении такой важной сделки необходимо иметь уверенность в безопасности процедуры.Эта книга, написанная профессионалом рынка недвижимости, поможет сориентироваться в вопросах приобретения и продажи квартир, земельных участков и загородной недвижимости. Автор подробно раскрывает «плюсы» и «минусы» различных путей покупки недвижимого имущества, объясняет этапы сделки купли-продажи, предостерегает от возможных угроз. В издании вы найдете ответы на вопросы: как приобрести недвижимость на вторичном рынке? Что следует учесть при покупке квартиры в «новостройке»? Как получаются «двойные продажи»? Чем могут помочь риэлторские компании? Что выгоднее: аренда или ипотека? Какую программу кредитования выбрать и как подобрать недвижимость, соответствующую нашим желаниям и возможностям, да еще и требованиям банка? Как можно застраховаться от рисков? Отдельный раздел издания посвящен вопросам аренды и сдачи жилья в наем.Эта книга необходима всем, кто планирует осуществить свои мечты, связанные с улучшением жилищных условий. Она сэкономит вам время и деньги, даст возможность гарантированно и безопасно совершать операции с недвижимостью.
Читем онлайн Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова
Шрифт:
-
+
Интервал:
-
+
Закладка:
Сделать
Ипотечный брокер выполняет целый комплекс работ. Прежде всего, – делает черновую работу для банков, оценивая платежеспособность потенциального заемщика: в процессе первой консультации (она может происходить по телефону) брокер информирует клиента о принципиальной возможности получения кредита.
Затем происходит подбор конкретного банка и оптимальной программы в соответствии с обстоятельствами клиента. Брокер учитывает, может ли заемщик подтвердить доходы, на какой размер первого взноса ориентируется, собирается ли досрочно гасить кредит, что выступит предметом залога, какая схема расчетов с банком будет наиболее приемлема и т. д. Параллельно делается расчет платежей по предложенной банком схеме.
Когда банк выбран, брокер помогает подготовить пакет документов для банка – каждый банк выдвигает свои требования по составу кредитного пакета. Следующий шаг – подача кредитной заявки. Дальнейшие действия брокеры, если у них заключены соглашения с банками, выполняют без участия клиента. Необходимость появиться в банке возникнет только при подписании кредитного договора.
Таким образом, обратившись в брокерскую компанию, можно рассчитывать на полный комплекс услуг – от расчетов банковских платежей по кредиту до приведения сделки к государственной регистрации прав собственности и передачи квартиры новому владельцу.
Квалифицированный подбор ипотечной программы позволяет сэкономить 2–3 % от суммы кредита. Существуют специально разработанные варианты для клиентов риэлторских компаний (бизнес-партнеров банков): снижение базовых процентных ставок, льготные условия в страховых и оценочных компаниях, бесплатное рассмотрение заявки на получение кредита, фиксированная комиссия за выдачу кредита, бесплатное обналичивание кредитных средств, использование простой письменной формы договора купли-продажи.
Стоимость услуг брокеров бывает разной. Наиболее распространенная цена за комплекс услуг по одобрению кредита и подбору квартиры – 4 % от стоимости квартиры. Но в целом размер комиссионных зависит от сложности и объема работы. При этом большинство компаний не берет денег с клиента, если получить кредит не удалось.
Пока в России нет закона, который бы регламентировал деятельность ипотечных брокеров – во всяком случае, получить лицензию на этот вид деятельности невозможно. Петербургский институт недвижимости, Ассоциация банков Северо-Запада и московская Международная академия ипотеки и недвижимости проводят обучение и выдают удостоверения ипотечного брокера.
Кредитование на загородном рынке
Совершенно отдельный ипотечный продукт – кредитование объектов загородного рынка.
Доля кредитов под залог загородной недвижимости в ипотечных портфелях банков пока невелика. Примерно 20 банков имеют специальные ипотечные программы для загородного рынка или объявили о кредитовании индивидуальных домов в рамках стандартных программ. По экспертным оценкам, в 2006 году около 15 % всех выданных ипотечных кредитов были использованы для покупки загородной недвижимости. По мнению аналитиков, в 2007 году эта доля может достичь 20–25 %.
В отличие от программ кредитования городской недвижимости, охватывающих практически все объекты недвижимости на рынке, программы кредитования загородной недвижимости закрывают лишь небольшой сегмент предложений и рассчитаны на заемщиков с приличным доходом.
Банки берут в залог готовые индивидуальные дома, иногда – незавершенные объекты с высокой степенью готовности, реже – земельные участки.
Если банк все-таки соглашается кредитовать клиентов, условия будут очень жесткими, хотя по городским программам они становятся все мягче. Срок кредитования, как правило, составляет 15 лет. Первый взнос чаще всего составляет 15–20 %, но бывает и больше. Процент по кредиту более высокий, чем по стандартным программам.
Основной проблемой является земля. Банки готовы рассматривать землю в категории использования ИЖС. Существующие дачные участки не подходят под требования банков, а при возведении новых малоэтажных поселков застройщики не стремятся перевести земельные участки в категории земель, пригодные для кредитования.
Еще одна проблема – оценка объектов загородной недвижимости. Большинство объектов загородного рынка не являются типовыми, а значит, сравнительный метод оценки использовать невозможно. Если же объект дорогостоящий, то оценщики, перестраховываясь, занижают рыночную стоимость, что уменьшает сумму кредита.
Дорого стоит ипотечная страховка, поскольку и у страховщиков практикуется индивидуальный подход к каждому объекту. В частности, страховая компания обращает внимание на материал, из которого построен дом, на местоположение объекта (находится ли он в поселке или стоит сам по себе), есть ли охрана, насколько близко река – на случай наводнения и т. д.
Между тем спрос на ипотечное кредитование под залог загородных объектов велик. Риэлторы говорят, что почти половина покупателей хочет приобрести коттедж в кредит. Чтобы сдвинуть процесс, надо упростить процедуру регистрации, включить земли и дома в состав ипотечного покрытия для дальнейшего рефинансирования кредитов, а главное – наработать практику кредитования, чтобы определять ликвидность объектов.
Потребительское кредитование
Каждый может воспользоваться обычным потребительским кредитом, ничего не оформляя в залог или (для достаточно крупных сумм) заложив автомобиль.
Потребительский кредит выдается на относительно короткий срок, зато банки не слишком интересуются источником доходов заемщика и не требуют залога или обеспечения. Если кредит целевой, банки следят, чтобы заемные средства тратились по назначению. Но есть и нецелевые кредиты, которые можно использовать по своему усмотрению – хоть пропей! Полученных сумм вполне хватает на ремонт или на начальный этап строительства нового дома. Максимальные кредитные суммы доходят до 30–40 тыс. долл. Подобные кредиты сегодня используют и для уплаты первого взноса при получении ипотечного кредита – не у всех людей, имеющих стабильный доход, есть накопления.
Требования к пакету документов для потребительского кредита несколько скромнее. Например, достаточно поручительства компании или надежного частного лица. Справки о доходах можно предоставить в вольной форме. Учитывается совокупный доход семьи (члены семьи выступают созаемщиками). Особенно лояльны банки к тем частным лицам, которые получают заработную плату через их учреждение. Проценты по кредитам для таких заемщиков могут быть ниже на 3–4 % пункта.
Потребительское кредитование – самый простой путь к формированию кредитной истории, которая теперь нужна для заемщиков.
Сроки кредитования могут быть разными. Конечно, они меньше, чем при кредитовании под залог недвижимости, однако в некоторых банках достигают трех-пяти лет, если речь идет о большой сумме.
Проценты по кредитам связаны со всеми перечисленными параметрами. В частности, чем меньше размер кредита, тем ниже проценты, чем дольше срок кредитования, тем выше проценты. Нередко ставка по кредиту устанавливается индивидуально, с учетом места работы заемщика, стабильности заработка, а также личного имущества.
При кредитовании банки придерживаются следующего правила: на выплату кредита может быть потрачено 50 % или 1/3 ежемесячного дохода. Если банки не будут соблюдать эти пропорции, они рискуют не получить деньги обратно.
При получении потребительского кредита, так же как в случае с ипотекой, предстоят дополнительные траты. В каждом банке – свой перечень платных услуг. Как правило, банк берет проценты от суммы кредита за открытие счета или выдачу кредита (1–2 %, или 50-100 долл., до 5000 рублей). Почти все банки берут комиссионные за ведение счета – 0,8–1,5 % от суммы кредита в месяц, реже – фиксированную сумму (например, 10 долл.) в год.
Рефинансирование
Несколько крупных банков с 2006 года запустили программы рефинансирования (перекредитования). Условия ипотечного кредитования с каждым годом становятся все выгоднее для клиентов-заемщиков (см. рисунок ниже), поэтому условия по выданным 2–3 года назад кредитам кажутся сегодня просто драконовскими. Но теперь появилась возможность пересмотреть условия кредита, и не обязательно именно в том банке, который первоначально выдавал кредит. У каждого банка, который занимается рефинансированием кредитов, есть «белый» список банков, чьи кредиты он готов пересматривать. Надо отметить, что все больше банков включаются в процедуру перекредитования.
График снижения процентных ставок
Заемщику важно понять: пора изменять условия кредита или есть смысл подождать. На одной чаше весов – снижение процентной ставки, увеличение сроков и суммы кредита; на другой – необходимость заново проходить процедуры оценки и страхования, то есть оплачивать их. Не исключено, что новые расходы перекроют выгоду от улучшения условий. Помощь клиентам в расчете выгоды (см. таблицу ниже) при перекредитовании могут оказать ипотечные брокеры.
На этой странице вы можете бесплатно читать книгу Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова бесплатно.
Похожие на Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова книги
- Аквариум. (Новое издание, исправленное и переработанное) - Виктор Суворов (Резун) - Шпионский детектив
- Рынок ценных бумаг - Анна Зверева - Юриспруденция
- Только для него - Лиз Филдинг - Короткие любовные романы
- Корпоративная культура современной компании. Генезис и тенденции развития - Анжела Рычкова - Культурология
- HR-брендинг. Как стать лучшим работодателем в России - Нина Осовицкая - Маркетинг, PR, реклама
